2025年，随着硬科技领域如摩尔线程、沐曦股份等科技公司的上市，原先卡脖子的行业转眼成为股权投资的热门赛道，一级市场在快速回暖。年终收尾的上证指数也稳稳站上了4000点，二级市场为投资者带来丰厚回报。

在资本市场与房产市场联动的视角下，当前处于底部阶段房产市场值得关注。

资本市场与房产市场是当今社会的两大投资领域，但它们在底层逻辑、风险收益特征和投资方式上存在本质区别。房产市场呈现交易成本高、市场透明度低的特性。对应的流动性也相对较低，但是具备的在抵抗通胀、土地区位唯一性等实物资本特性，以及可以通过杠杆获取低息长期贷款、用于出租获取稳定现金流等方面的财务特征，相对于资本市场的产品就更具备容纳家庭资产用于长期投资的优点。

房产市场是一个受政策、人口、金融甚至情绪叠加影响的复杂系统。所以优质的、适合投资的房产应当具备在分化的市况下具有对抗周期的屏障，穿越周期的复合价值韧性。它应该是可以承载了稳定社会需求的“价值容器”，如学区房。

学区房处于二手房市场的刚需领域，决策表现上，刚需群体在市场热的时候决策周期很短，市场冷的时候决策周期又很长，受市场情绪影响较大，呈现出跟随状态，是一种顺人性的表现，但正确的决策往往又是逆人性的。

较长周期内，主要购买群体的决策偏离，让当下的学区房市场出现了较大的投资机会。

一、投资价值与投资机会

站在这个推荐机会的十字路口，仅仅列举学区房近些年环比跌了多少，或者罗列学区房附带着哪些保值增值属性，是没有说服力的。

如果仅从个人的视角，是很难看清走向的，因为市场不关心谁亏钱了或者谁赚钱了。放眼全球，疫情后主要经济体的房价都在持续上涨，无论是隔壁的日本还是大洋彼岸的欧美，甚至东南亚地区。极度市场化的区域都需要通过宽松的经济环境带动适当的通胀来带动消费，保住增长。

在之前的推文我们曾经介绍过资本市场上关于美元潮汐的流动现象：自2022年一季度起，美联储借由抑制通胀宣布进入加息周期。好在我们金融行业的决策者早在2020年11月份就已经做好了全面的防守准备，指出房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，并发布署名文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》。历时5年的防守与风险化解，在实质上实现了经济的软着陆。将经济从单一依靠房产的模式切换为房产与产业并举的可持续发展道路。

25年底，《求是》杂志发布的重磅文章，通过“肯定房地产金融属性以及鼓励一次性给足政策”的方式释放出房地产行业已经从发现问题时的防守到解决问题后逐渐放开的转变信号。

投资圈有句至理名言：炒股要跟党走。

房地产市场，不止于市场本身，是一种社会管理的工具。它同时绑定了家庭、婚姻、教育、户籍、医疗甚至个人身份。相对资本产品的高度流动性，绑定了社会资源的房产就具备了一定的可控性。价格的波动相对于资本产品更加稳态，这种稳态对应了房产持有者因为房贷等因素，会追求工作的稳定性，体现出更愿意融入城市规则等方面的适应性。这种稳定，是另外一种层次的需要。

但房产归根到底是商品，满足了调控与调节的需要后，商品的波动属性就会在周期中得到释放。

价格的本质，是预期的集合。我们可以通过审视每个节点的市场价格来判断当下的市场预期。但决定价格趋势的，是信息差。

AI时代，信息差不止于获取信息的渠道或方式，谁都可以通过agent实时获得各种信息。重点在于获得信息后的判断力与决策力。远如21年初我们判断学区房将来到买家市场，且连续两年一直坚持该观点；近如24年关于黄金（彼时2300美元/盎司，当前黄金价格5280美元/盎司）的持续看多观点。这种对于转折点或者延续线的判断与观点坚持，应该算是专业判断力的体现。
基于此判断力，依旧维持24年以来学区房市场已经见底的观点。沿用《“诓论”房地产市场的「底」》一文的逻辑，市场底与政策底早已呈现。

情绪底需要由投资者才能唤醒。

事实上，聪明的钱已经开始在陆续建仓。如文澜实验学校对口的锦文雅苑7月份的这几笔成交，吃口就比较明显比较猛。
那么，在市场不可能单边与整体上涨的预期里，你关于学区房市场所存在的信息差是怎么理解的？

出生率持续下降是否就代表头部城市的人口总数会出现负增长、教育政策的持续加码是否会降低中高产家庭对教育的投入、下行市场中的学区房是否依旧具备抗跌韧性、名校集团化办学现象下依附于房产之上的教育资源是否依旧稀缺？学区房对应的教育价值、圈层价值、资产价值、避险价值是否在当下凸显出了投资价值?以及当前学区房市场的交易方向是否出现了只敢舍近求远买部分学区的房产而放弃其他更具性价比的优质学区板块的情况。

投资的机会存在于纠偏的过程，纠偏的过程又容易矫枉过正。在复杂的分化市场中捕捉结构性机会，可能是在一次促膝长谈后的突然发现。无论你是打算投资学区房的投资客或者为教育做长期打算的家长，都欢迎添加微信交流观点。接下来，将是选筹的最佳窗口期。

二、投资先行与价值共生

24年以来，我一直在思考一个问题：为什么学区房市场明显见底了，却为何始终无法筑底？

原因在于缺少了投资者的参与。

如上文所言，自住家庭购房决策天然呈现“顺人性”的特点，这是一种FOMO心态——市场热时追涨，冷时观望，没有主动创造市场转向的动能。“情绪底”又是一个需要真金白银和逆向认知才能构筑的“工程”，所以这应该是专业投资者的天职。

专业的投资者具有通过分析人口结构，研究政策变化、租金回报率甚至洞悉师资流向的价值发现动机与能力。如果通过测算，发现学区房市场的价值因为市场恐慌与悲观已经显著低于价值锚，市场的下行在投资者的眼中就不再是风险，而是机会。此时投资者的进场，可以为市场提供流动性与价值支撑，阻止恐慌情绪持续蔓延。同时他们的买入行为，也会逐渐形成情绪底的雏形，带动自住家庭关注，为市场企稳发出信号。

投资者与自住家庭，都是买方，在市场的循环过程中是一种共生与彼此制衡的辩证关系。参考金融的角色视角。投资者如同“一级市场资本”：承担前期风险，通过价值发现、房屋改造与租赁运营提升资产效用，可以在市场冷淡期扮演“做市商”的角色，来增加流动性；自住家庭如同“二级市场股东”：基于使用价值入场，构成市场价格基石，并长期维护社区与教育质量，巩固学区房的根本价值。

房地产的政策已从“严格防风险”逐步转向“有序支持”。对于具备判断力的投资者而言，眼下正是通过专业选筹捕捉错杀机会的时机。对于考虑长期教育规划的家庭，当前市场也提供了从容的决策空间与价格条件。

如果你也认可我的观点，欢迎添加微信进一步交流，共同把握2026年杭州学区房市场的结构性机遇。