本月的成交简报，我们向内卷了卷，将重点跟踪的学校从原先的10余所扩大到了30余所。这并不是为了堆砌数据，而是希望借助更丰富的样本，让我们能更清晰的看到杭州学区房市场当下的面貌。

下面，先让我们从成交套数、平均单价与平均总价三个维度熟悉，来把握一下市场的基本面。看看是否可以看清它的热度、分化以及选择逻辑。
01 单价02 总价03 套数自21年以来，杭州的学区房市场已经经历了深刻的结构性分化与价值重构。通过上面的数据，我们可以看到“总价约束”是决定流动性的核心锚点、“学住平衡”的理性选择也取代了过往对稀缺学位的盲目追逐。

一、整体市场概览

规模：33所学校对应573套的成交两与约20.78亿元的成交额。这是一个相当可观的成交量，表明学区房市场依旧是杭州二手房市场的重要支撑和活跃板块。

门槛：“300万”是当前杭州学区房市场一道清晰的价值分水岭与流动性中枢。这一总价段精准对应了主流家庭购买力的“舒适区上限”，它意味着：在确保入读一所传统优质公办名校（如卖鱼桥、文一街）的前提下，购房者无需过度牺牲居住的基本功能与财务安全。因此，围绕这一价格带的小户型或紧凑型房源，构成了市场交易最活跃、供需关系最坚实的“压舱石”。

二、样本分析

1、江南实验学校、文澜实验学校

以4.3万/㎡的单价成交43套，总金额突破2亿元，位列成交额榜首。这一数据直观印证了滨江区作为杭州高新产业聚集地的强劲购买力——优质教育资源与区域高收入、高学历家庭的教育需求深度契合，形成了“强学区、强板块、强人群”的价值闭环，成为当前市场中最具支撑力的成交主力之一。文澜实验学校的成交表现，揭示了 “成熟住区与名校效应相互固化” 的市场逻辑。桥西板块作为杭州早年高品质住区开发的典范，已形成集运河文化、成熟商业、宜居环境与稳定社区为一体的深厚底蕴。在这一背景下，文澜实验学校的价值不仅源于其教育品牌，更在于它与板块形成了 “互为标签、彼此赋能” 的共生关系。

2、卖鱼桥小学、文一街小学、采荷二小

卖鱼桥小学、文一街小学与采荷二小的成交表现，共同勾勒出杭州学区房市场中 “高性价比刚需流量盘” 的清晰画像。它们代表了在市场承压期，真实居住与教育需求最为坚实的基本盘。三所学校的平均总价均精准锚定在 200万至320万 这一区间。这恰好是杭州刚需及初级改善家庭能够得着的“上车线”，最大化地降低了学区置业门槛。其中卖鱼桥小学以51套的成交量位居榜首，总成交额位列第二。其3.1万/㎡的单价在市场中显得尤为亲民，正是这种突出的性价比优势，使其成为名副其实的“高流量”学区。在拱墅区，卖鱼桥小学不仅体现了老牌教育资源的稳健吸引力，也反映了市场对“总价友好型”优质学区的旺盛需求，是当前刚需及刚改家庭的重点关注对象。

3、崇文实验学校

作为民转公学校的样板，其2.4万/㎡的平均单价，远低于同档次公办名校（如学军、文三街等4-5万/㎡的水平）。说明市场对这类“新公办”学校的教学质量、生源结构和升学前景仍处于观察与评估阶段，其学区价值尚未与传统顶级公办画上等号。

4、文教区

如行知小学、文一街小学、文三街小学、学军小学等，单价在3.7万-4.9万之间，成交稳定。它们是杭州传统优质教育的基石，市场认可度与市场景气度正相关。

5、新兴区域

如行知二小、保俶塔申花实验学校等，单价在3.9万-5.3万，结合了较新的小区环境和成长性好的学校，受到年轻家庭青睐。

三、观点汇总

1、高单价 ≠ 高总价。如保俶塔申花实验学校单价高达5.3万，但平均总价仅242万，结合成交数据可以发现该学区的成交以落户房源小户型为主。

2、优质地段（如南星桥、奥体、钱二） + 头部教育品牌的组合，购买逻辑脱离常规的学位需求，市场的流动性相对较低，但价格的呈现具备了一定的标杆意义。

3、市场的流量与价值安全垫由传统老牌名校构成。但因周边房源老旧、户型偏小，拉低了单价和总价。对于预算有限但又渴望确定性强学位的家庭而言，这是最具性价比的选择，保证了市场最基础的刚需交易量。单纯追逐“学票”的极端产品（如超高单价老破小）和单纯追逐豪宅的产品，受众都在变窄。能将中等偏上学区、尚可的居住品质、可控的总价三者结合的房子，更符合当下学区置业家庭的购买偏好。

4、市场的成交决策逻辑高度依赖归纳推理。从传统名校活跃的成交数据中，我们可以清晰地归纳出其共同特质：长期稳定的优异升学表现与教学口碑，构成了其确定性的核心基础；作为成熟的公办学校，学区划分与入学政策相对透明，为家长提供了较高的“决策保险系数”；同时，这些学校已在社会认知与家长社群中建立起牢固的“名校”共识，具备强大的品牌效应；加之其二手房市场认可度统一，资产流动性有保障，进一步强化了其作为避险资产的属性。

在当前二手房市场整体承压的环境下，这一现象反映出学区房置业逻辑的根本排序——“保底的确定性”已显著优先于“向上的想象空间”。以崇文实验学校为例，其品牌价值正经历从“顶尖民办”到“新兴公办”的过渡阶段，新的价值共识与定位尚在形成之中。通过演绎推理可预见，其从当前市场最低单价开始的估值修复过程，将逐步演变为家长为“获得优质教育资源的可能性”与“品牌价值重估的潜在空间”而付费。这标志着市场参与主体正趋向复杂与多元，部分买家已从纯粹的功能性学位购置，转向兼具价值投资视角的资产配置。